Como é feita a venda de imóveis recebidos de herança?

Na atividade diária da Corretagem de Imóveis, com frequência recebemos o questionamento de clientes em relação a possibilidade de vender imóvel herdado. Muitas vezes necessitam vender parte da herança para obter o montante suficiente para arcar com os custos do inventário e partilha e dar início ao procedimento.

Procuramos aqui, esclarecer esta questão e, antecipando a resposta, afirmamos que sim, é possível vender imóvel recebido de herança, ainda que o processo de inventário esteja pendente, para tanto existem alguns procedimentos legais a serem observados a fim de garantir segurança legal a todos os envolvidos na negociação de um imóvel nesta situação.
Conforme dispõe o artigo 1.784 do novo Código Civil Brasileiro (CCB), lei 10.406/2002:
“Art. 1.784. Aberta a sucessão, a herança transmite-se, desde logo, aos herdeiros legítimos e testamentários”.

Conforme Clóvis Beviláqua, jurista brasileiro, “a sucessão hereditária abre-se com a morte do autor da herança. Desde esse momento, opera-se a transmissão da propriedade e da posse dos bens, substituindo-se os sujeitos das relações jurídicas.”
Atualmente o inventário poderá ser aberto (realizado) de duas formas, sendo elas de forma judicial ou extrajudicial.

Herança

A forma como será aberto o inventário depende de alguns requisitos, ou seja, será aberto de forma judicial quando há testamento, os herdeiros são incapazes ou menores e, será aberto de forma extrajudicial quando não há testamento, todos os herdeiros são maiores e capazes e, ainda concordam com a forma que será partilhado o bem ou bens (artº. 610, caput e §1º do Novo Código de Processo Civil (NCPC), Lei nº 13.105, de 16/03/2015).

O inventário realizado de forma extrajudicial, atendendo os requisitos acima descritos, será realizado diretamente no Cartório, por meio de Escritura Pública. Neste caso, é possível a venda de imóvel objeto de herança através de um contrato de cessão onerosa dos direitos hereditários, sendo este instrumento feito no próprio cartório e lavrado mediante escritura pública (artº. 1.793, do Código Civil Brasileiro).

Cabe salientar aqui, que neste caso, tendo em vista o objetivo da transmissão da propriedade de bens imóveis, constituirá fato gerador do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), sem prejuízo do recolhimento do Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doações (ITCMD), que é o imposto pela realização do inventário.

No inventário realizado de forma judicial, para possibilitar a venda de parte da herança, deverá ser autorizado mediante alvará judicial, no curso do processo de inventário. Para tanto, o inventariante deverá requerer autorização do juiz para alienar objeto do inventário, enquanto ainda estiver pendente a partilha de bens, devendo justificar o motivo da antecipação da venda.

Da mesma forma, deverá ocorrer o recolhimento do Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doações (ITCMD) sobre o imóvel, devido pelos herdeiros à Fazenda Estadual.
Concluindo estes breves comentários, cabe salientar que em ambas as formas de inventário, ou seja, extrajudicial ou judicial é indispensável e necessária a assistência de um advogado para a instauração do inventário.

Salientamos também que, sempre deve-se avaliar os vendedores e o imóvel em questão, para se certificar que não há restrições ou dívidas que possam comprometer o bem a ser adquirido.

Luis Castro,
Advogado e Corretor de Imóveis,
OAB/RS 45.529,
Creci/ RS 54.367.

Fonte:
Código Civil Brasileiro – Lei 10.402/2002;
Código de Processo Civil Brasileiro – Lei 13.105/2015;
http://canalveritas.com.br/2017/01/24/venda-de-bem-da-herança-antes-e-durante-o-inventário.